De terreno a venta en unos 12 meses.
Sabes qué ocurre antes, durante y después de aportar tu capital. Cada operación sigue el mismo recorrido.
Diez pasos, siempre en el mismo orden.
Originación
Identificamos el terreno o proyecto y preparamos un underwriting preliminar, incluido el estatus de permisos.
Aprobación interna
El proyecto entra al Investment Box y se modelan escenarios de precio y plazo.
Investment Memo
Presentamos costos, modalidad de inversión, cronograma, rendimiento y riesgos.
SPV y documentos
Se crea o designa la SPV y se firman el Operating Agreement / JV y los acuerdos.
Funding
El inversionista aporta su capital y se compra el terreno.
Permisos
Se tramitan los permisos; en la estructura apalancada son requisito para cerrar el crédito.
Construcción
El builder ejecuta; Everest administra presupuesto, cambios, reportes y draws.
Listado y venta
Estrategia comercial y ajustes de precio dentro de parámetros autorizados.
Cierre y waterfall
Se pagan costos de venta y deuda; después se distribuye conforme al waterfall.
Cierre o reciclaje
Reporte final; el capital puede reinvertirse en el siguiente proyecto.
Desde cuándo corre el rendimiento. Apalancada: desde el cierre del crédito, con permisos aprobados. Sin apalancamiento: desde la compra del terreno. Por eso evaluamos el estatus de permisos antes de comprometer capital.
No cualquier terreno entra.
Antes de solicitar fondos, cada operación debe pasar por un conjunto de criterios repetibles.
| Mercado | Dallas–Fort Worth y submercados seleccionados. |
| Producto | Principalmente vivienda unifamiliar (single-family residential). |
| Horizonte | Compra, desarrollo y venta en unos 12 meses, incluyendo permisos. |
| Salida | Venta de la propiedad terminada; refinanciamiento o renta solo como contingencia. |
| Terreno | Aprox. 15%–20% del valor final cuando el mercado lo permite. |
| Margen | Debe absorber cierre, intereses, fees y contingencia, y aun así dejar una economía aceptable. |
| Permisos | Estatus y plazo evaluados antes de comprometer capital. |
Explicamos los riesgos con la misma claridad que el rendimiento.
Precio de venta menor
CMA conservador, sensibilidad, banda de descuento y capas de protección del waterfall.
Sobrecostos
Contrato claro, contingencia y aprobación de cambios.
Retrasos por permisos
Evaluamos el estatus de permisos antes de comprometer capital.
Retrasos de obra y venta
Cronograma, milestones y seguimiento semanal.
Concentración
Diversificación entre varios proyectos, cada uno en su propia SPV.
Conflictos de interés
Disclosure y reglas para operaciones con partes relacionadas.
Reglas claras, información constante.
- No mezclar fondos entre SPVs sin autorización expresa.
- No llamar “garantizado” a un rendimiento sujeto al desempeño del proyecto.
- No aprobar un proyecto solo por su upside: siempre modelamos escenarios negativos.
- No cobrar el Development Fee antes de que el inversionista reciba su 12% preferente.
Recibes reportes periódicos con presupuesto ejercido, avance de obra, crédito dispuesto, fechas estimadas de terminación y listado, precio de venta proyectado y rendimiento proyectado.
¿Quieres conocer los proyectos en curso?
Un asesor de Everest te explica el modelo, las estructuras disponibles y las oportunidades actuales en Dallas–Fort Worth.